2024年，萬科集團(tuán)經(jīng)歷了其上市歷史上的一次重大考驗(yàn)。3月31日公布的年度財(cái)報(bào)顯示，萬科該年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元，然而歸母凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了494.8億元的虧損，這一結(jié)果標(biāo)志著萬科首次面臨上市以來的虧損局面。

深入剖析這份長(zhǎng)達(dá)300多頁的財(cái)報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)萬科正處于一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一轉(zhuǎn)折點(diǎn)不僅體現(xiàn)在萬科自身面臨的挑戰(zhàn)上，作為行業(yè)的佼佼者，萬科也面臨著潛在風(fēng)險(xiǎn)，并積極采取措施“縮表”，力求使企業(yè)重回健康發(fā)展的軌道；同時(shí)，在行業(yè)層面，萬科正步入“住宅與經(jīng)營(yíng)并重”的新模式階段，通過加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力，展現(xiàn)出廣闊的想象空間。

無論是內(nèi)部調(diào)整還是外部環(huán)境的適應(yīng)，轉(zhuǎn)折往往伴隨著陣痛?？s表，已成為當(dāng)前上市房企的共同特征。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2024年，多數(shù)上市房企面臨著盈利下滑甚至虧損的困境，在已披露業(yè)績(jī)的110家港股和A股房企中，有75家凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，占比高達(dá)約68%。這些虧損主要?dú)w因于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的下滑以及對(duì)持有物業(yè)的計(jì)提減值。

在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，企業(yè)如何緩解經(jīng)營(yíng)壓力、保留核心實(shí)力顯得尤為重要。隨著行業(yè)逐漸回暖，擁有核心實(shí)力的企業(yè)往往能迅速脫穎而出。為了應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，萬科實(shí)施了一系列“瘦身健體”的策略，加速削減存量資產(chǎn)，積極應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

萬科的第一步是去庫存。2024年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額2460億元，銷售面積位居首位，銷售回款率超過100%。同時(shí)，公司整體存貨規(guī)模減少了26%，降至5190億元。年內(nèi)，萬科還通過退地、收儲(chǔ)、退股、資產(chǎn)交易等方式，成功收回了24個(gè)項(xiàng)目的前期投入。在“現(xiàn)金流為王”的當(dāng)下，及時(shí)清退和盤活存量資產(chǎn)對(duì)于快速回流資金、避免持續(xù)虧損至關(guān)重要。這一系列舉措使得萬科的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額保持正值，連續(xù)16年未出現(xiàn)負(fù)值。

第二步，萬科積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。得益于國資股東背景的優(yōu)勢(shì)，萬科在化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)獲得了顯著的增信效果。2024年，公司通過提取過渡性融資267億元、新增融資和再融資948億元，有效緩解了債務(wù)壓力。盡管賬面上有息債務(wù)總額增加了412億元，但考慮到供應(yīng)鏈融資和合并范圍變動(dòng)因素，實(shí)際合并報(bào)表付息債務(wù)總額減少了約220億元。整體負(fù)債同比下降14%，資產(chǎn)負(fù)債率下降了17.3個(gè)基點(diǎn)。萬科目前持有貨幣資金882億元，現(xiàn)金流的重要性不言而喻。

在萬科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)的背景下，廣東省、深圳市及相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)給予了全力支持，旨在保持萬科融資規(guī)?？傮w穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。新管理團(tuán)隊(duì)務(wù)實(shí)高效、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，為萬科改革發(fā)展注入了新動(dòng)能。

事實(shí)上，在債務(wù)化解的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，萬科成功扛住了債務(wù)壓力期，2025年一季度到期的公開債均已完成兌付。那么，在行業(yè)轉(zhuǎn)向“住宅與經(jīng)營(yíng)并重”的新模式階段，萬科是否掉隊(duì)了呢？

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正加速轉(zhuǎn)向新模式——低負(fù)債+高經(jīng)營(yíng)性收入，即在確保經(jīng)營(yíng)安全的前提下，加快提高經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模和收入。這是眾多房企的共同選擇方向。例如，華潤(rùn)提出，2025年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比將進(jìn)一步提升至45%以上；龍湖則設(shè)定目標(biāo)，到2028年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入占比過半。

作為最早一批探索多元化的房企，萬科2024年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比例約15%，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的正向貢獻(xiàn)。在加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力方面，泊寓盤活了內(nèi)外部房源數(shù)超過1.46萬間，萬物云新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超過400個(gè)，并新開了8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。從2024年財(cái)務(wù)披露來看，萬科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，保持了頭部水平。

在租購并舉的大潮之下，萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模、效率和納保量方面均位居行業(yè)第一。目前，泊寓累計(jì)管理規(guī)模達(dá)到26.24萬間，其中納入保障性租賃住房的房源超過12.6萬套。萬物云服務(wù)覆蓋了4261個(gè)住宅項(xiàng)目和2482個(gè)商寫項(xiàng)目，其中第三方項(xiàng)目占比超過七成。報(bào)告期內(nèi)，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收364億元，同比增長(zhǎng)9%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入123億元，同比增長(zhǎng)5.4%；物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)營(yíng)收39.7億元。

過去幾年積累的良好經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，不僅為萬科創(chuàng)造了利潤(rùn)貢獻(xiàn)，還在潛在風(fēng)險(xiǎn)化解中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。2024年，萬科全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)貸達(dá)293億元，并實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破。通過落地或推進(jìn)中金印力消費(fèi)REIT、萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等項(xiàng)目，萬科率先建立了新模式的資產(chǎn)證券化能力。